过度解读：房地产回归平稳理性，是一句废话_世界快消息

• 2023-05-07 14:05:43 来源：绵阳楼市观察

壹

房地产不能垮，因为其关联着很多个上下游产业。

(资料图片仅供参考)

钢铁、金属、建材、运输、建筑、设计、服务、电力、水利、天然气、道路、配套商业、家电、银行……如果没有房地产，中国海量的农民工将收入锐减。

一座楼盘从无到有到售罄，接触的部门有规划局、房产局、国土局、建设局、发改委、环保局、消防局、物价局、统计局、城管局、交通局、电力局、水务局、质监局……等30个左右。

住建部部长倪虹认为：房地产行业是国民经济的顶梁柱。

好吧，我想问问：照诸君这么讲，十多年前二十年前房地产不那么火热的时候，关联产业和相关部门是不是就没饭吃就得讨口？

再探讨一个事儿，房地产行业对生态的巨大影响：毁山伐林，填河填湖，毁地毁田，毁鱼毁鸟这些都不说，咱就说以后，2000至今，中国所生产的钢筋混凝土森林总量，闭着眼睛想都是世界第一，假如，假如有一天到了该集中退休拆除的时候，拆了之后埋在哪里？

有个建议：运到月球上去。既然这世界上已经有了蓝月亮，为什么我们不能再整个灰月亮？

贰

2022年，如此糟糕的年份，全国商品房成交均价仍破了万。这一年，全国人均可支配收入36900元。一对中等收入夫妇，买个100平的中等价位房子，不吃不喝需要14年。美国最糟糕的时候，是5年多。

专家和媒体说：要让房地产行业软着陆回归理性。软着陆可以避免很多连锁风险甚至经济危机。

刚需置业者希望获得的理性是：买套房，不必掏空六个口袋。上有老下有小，老的要看病，小的要上学，总不能房子一买，全家买米下锅的钱都没。

头些年好多嚷嚷房子不得跌的原因是：地价高，材料涨，人工涨。这几年地价不高。材料和人工才涨几个钱？劳务大包一平米500多块到处有包工头抢着做，再把混凝土钢筋消防外墙电梯等等等等加进去，建安成本到不了2000元。

想起阿Q调戏小尼姑时说的那句话：和尚摸得，我摸不得？

我也想说：汽车跌得，房子跌不得？神马逻辑？

现在他们嚷嚷回归理性了。因为这个行当的钱已经被赚得差不多了。对刚需购房者的关怀，所呈现出来的，仍然是掏空六个口袋的房价。

叁

房价到底是怎么涨上去的？就一个原因，买的人太多。自住也好投资也好。投资的人也有道理：不投资房产难道投资股票？

我认为：2018年至今，房地产市场越来越多的真实事例告诉了人们一些道理：1、高收入人群可能变成低收入人群甚至失业人群；2、买了不该买的房子，不该买房的人买了房子，对自己对家庭来说，可能是灭顶之灾。

这几年，接触了很多90后，00后的小年轻。他们之中，家境好的自然不愁房子。家境普通或者差一些的，对买房子没什么兴趣，不想活得跟鬼一样。一个月几千块的收入，谈恋爱都捉襟见肘，还生小孩，还买房子？有病吧？我举双手赞成他们的观点。

在今天的绵阳经开区，南湖客运站附近，我能轻易带你找到月租金800块以下的普通住宅，拎包入住，100平。好一点的，逼格高一些的，月租1200-1500遍地选！

有个哥们在玫瑰花城买了房子，加车位加装修140个，算上按揭所支付的利息，可能180个以上，租出去14000元每年。关键是：不是任何时候都租得出去。出租十年左右装修家具都会老化，不花一大笔翻新根本租不起来价。

您还得考虑一个问题：我国商品房的平均寿命最多50年，50年后怎么办？1、危房，必须得拆。2、拆的成本建的成本高企，想占便宜，不可能。3、俄罗斯和乌克兰打得这么起劲，世界格局混乱不堪，你问50年后怎么办？是不是想得有点远？4、中国已经步入超级老龄化社会，年轻人又不愿生小孩。好多人说中国最不缺的就是人，你错了，中国现在肯定缺人，不然干嘛那么鼓励二胎三胎？

——最不缺的，就是房子。

肆

回到绵阳楼市来，4月份，绵阳二手房和新房总共卖了3000多套。其中，新房2041套。去年同期新房是售了1302套。环比跌幅达45.9%，与去年同比涨了56.7%。有人认为这个成绩不错，特别是二手房。

我的意见是：2022绵阳楼市本身一塌糊涂，商品房成交量比2021年骤降40%，没有可比性。你要让我和托儿所和老人院的比，我还能拿十项全能冠军呢。就像今年五一，各大景区人气猛增，动辄比去年同期增加200%以上，主要的原因是疫情放开了，很多人被憋久了，再加上这是难得的小长假。千万别解读为人们更有钱消费了。君不见，今年五一，去顶流景区凑热闹的少了，选择周边游的倒是多了很多？

有人注重环比，有人注重同比，随便怎么比，得尊重事实和基本逻辑。2023年是疫情放开后的第一年，被压抑的需求眨巴眼就释放得差不多，四月也就将个烂究，五月天热，六七八月更热，指望接下来四五个月卖得好，是不可能的了。

另外一个事儿可以例证这种不可能：2022、2023年，开发商拿地的热情很冰爽，2023年到现在都5月份了，绵阳硬没拍出什么含金量高的大面积优质地块。

伍

很多人认为房地产行业回归健康理性的标志是：房价不再大涨大跌，投资性购房者离场。

我认为：从2019年开始买房的，差不多即买即跌。投资性购房者可能早就没影儿了。投资性购房者离场只因为商品房不再具备投资价值，一种不具备投资价值且遍地都是的玩意儿凭什么卖这么贵？至于房价涨跌的问题：在工资没怎么涨的情况下，房价要是还能继续涨，算你能耐。房价要是大跌，怕谁也拦不住——譬如：销售量持续大半年一塌糊涂，开发商各类债务到期物业不打折就会被拖死……

再回到地产关联产业上来，地产关联产业和基建关联产业重合的部分很多。过去三年，开发商如此不景气，但仍然有建筑商愿意做开发商的活儿，不做市政的活儿。部分地方政府和城投，怕欠建筑商和材料商的钱比开发商多得多……这些年被拖死的建筑商，材料商，包工头很多，不全是因为房地产。

一言难尽，都很难。无论多难，都在说造福万民，民生至上。

民生的难题很多：买房贵，读书贵，看病贵，就业难，养老难……都加油吧。

写不下去了，就此搁笔。马勒戈壁。

THE END

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